¿Debería comprar o
rentar una casa o un apartamento?
Mucha gente que llega a los Estados Unidos por primera vez saben muy
poco sobre bienes raíces. Ellos a menudo preguntan
" ¿debería yo comprar o rentar bienes raíces?"
Para contestar esa pregunta usted debe saber si puede cubrir del 10
al 20% del depósito en efectivo, de la hipoteca mensual y los pagos
de utilidades.
¿Qué necesito para comprar una propiedad?
Hágase usted mismo
estas preguntas:
¿Puedo dejar un depósito de aproximadamente el 20% del costo de la casa?
¿Tengo un trabajo
estable?
¿Podré hacer todos mis pagos regularmente cada vez?
Si usted contesta sí a todas estas preguntas, un banco podría considerar
prestarle el dinero que usted necesitará para comprar la propiedad.
Recuerde, no solamente tendrá usted que repagar el préstamo bancario
sino usted también tendrá que hacer pagos mensuales para mantenimiento,
impuestos y utilidades.
¿Cuál es la mejor manera de encontrar una casa o apartamento?
El periódico local es uno de los mejores lugares para buscar bienes
raíces. Usted también puede escoger una copia de la guía local de bienes
raíces o llamar al corredor de bienes raíce (realtor).
Un corredor puede ayudar, porque sus honorarios son pagados por el vendedor.
Otra buena razón para usar un corredor es que tiene una lista computarizada
de todas las propiedades en venta en el área que usted desea vivir.
El puede buscar una propiedad con todas las cualidades que usted está
buscando, por ejemplo, él puede buscar una propiedad con cierto número
de dormitorios o estilo arquitectonico. Sin embargo, cuando sea que
usted utilice un corredor, la propiedad que usted compre pudiera costar
un poco más, esto es porque el vendedor usualmente añade la comisión
en el precio de la casa.
¿Cuánto debo pagar por una casa que cuesta alrededor de $ 65,000?
Usted puede esperar pagar alrededor de $800 al mes. Este costo incluye
un estimado de impuestos,
mantenimiento, gastos misceláneos y utilidades. Desde luego, el costo
actual depende de su situación
específica.
¿Cómo puedo financiar mi nueva casa?
En los últimos años, los bancos y otras instituciones prestamistas han
creado muchas nuevas maneras para que usted pueda tener su nueva casa.
Para conseguir la mejor tasa en su préstamo, usted debería llamar a
diferentes bancos. Tómese su tiempo y compare un banco con otro. Cada
cual tiene su propia tasa de intereses y requisitos.
¿Que tipo de préstamos hay disponibles?
Hay diferentes formas de financiar su nuevo hogar. Por ejemplo usted
puede llevarse un préstamo de interés fijo. Este tipo de préstamo requiere
que usted haga el mismo pago mensual cada año hasta que el préstamo
termine. O usted puede llevarse un préstamo de interés ajustable. En
este tipo de préstamo el pago mensual cambiará. El cambio es basado
en donde estén otras tasas de interés durante el mes.
Para evitar ser rechazado para un préstamo y perder tiempo valioso,
revise su crédito y asegúrese que su crédito esté en buenas condiciones.
Para revisar su crédito llame a su agencia local de reportes de crédito
y solicite que le envíen una copia de su historial de crédito.
Las agencias de crédito aparecen en la guía telefónica. Si usted no
tiene un buen historial de crédito usted probablemente no calificará
para un préstamo.
¿Qué pasa si tengo mal crédito? Aunque usted tenga mal crédito hay profesionales
que le pueden ayudar. Estos profesionales son usualmente abogados, pero
ellos también pueden ser negociantes familiarizados con el proceso de
crédito. Si usted no aclara su crédito puede tomarse años antes de que
usted pueda calificar por un préstamo de cualquier clase
¿Recibe usted algún descuento en los impuestos cuando usted compra una
casa nueva?
Ahora que usted ha encontrado una casa que le gusta y usted califica
para un préstamo, usted debería saberque sus pagos hipotecarios son
deducibles de impuestos.
Ahora usted puede restar el interés en su pago hipotecario de su ingreso
imponible. Esto significa que el costo verdadero de su casa es menos
de lo que usted piensa, cuando usted considera su ahorro de impuesto.
Su casa cuesta menos de lo que usted pensó. Por esta ventaja de impuesto,
mucha gente prefiere comprar una casa o apartamento en vez de facilitarle
esta valiosa ventaja de ahorros de impuesto a su arrendador.
¿Debería rentar mi casa?
Si usted no puede
comprar una casa, no hay nada de malo en rentar. Lo que sucede es que
rentar puede a veces resultar más caro que ser propietario de su caso.
Pero la gente renta en vez de comprar por muchas buenas razones. Usualmente
le es solamente requerido pagar el primer mes de venta y dejar un mes
de deposito de seguridad el cual es devuelto cuando prescribe el contrato.
Otra ventaja es que si usted no está feliz con la propiedad rentada,
usted puede mudarse al terminar el contrato y no perder ningún
dinero. Es caro vender una casa y consume mucho tiempo. Otro buen motivo
de rentar es que el arrendador esta disponible para darle mantenimiento
a su propiedad si algo se daña. Ser propietario de una casa requiere
muchos gastos inesperados los cuales el dueño debe pagar.
¿Cuáles son las desventajas de rentar?
Desde luego, hay varias desventajas, no solamente rentar puede ser caro,
usted no recibe deducciones de impuesto valiosísima.
¿Qué debería saber sobre rentar?
Los arrendadores requieren que los inquilinos paguen entre uno y dos
meses de renta como depósito reembolsable antes de mudarse. Así que
usted debe tener algo de dinero en efectivo antes de que comience a
buscar un lugar para rentar. El depósito no será devuelto si usted no
devuelve la propiedad en buenas condiciones al terminar el contrato.
Como inquilino no solamente usted será responsable de no dejar un depósito
con el arrendador, sino también con las compañías públicas de utilidades.
Por ejemplo, antes de que la compañía local de electricidad en su apartamento,
usted tendrá que dejarle a ellos un depósito. Usted será responsable
por pagar su propio consumo de agua, electricidad y teléfono, cuyos
depósitos son realizados directamente con las compañías y no con el
arrendador.
A continuación los comentarios del Sr. José Ruano, comentarista
de Bienes Raices del diario Nuevo Herald sobre "LOS ELEMENTOS BÁSICOS
EN HIPOTECAS"
Las llamadas de personas interesadas en comprar una propiedad para residir
con su familia, son constantes. La gran mayoría ni siquiera tiene la
más ligera idea de lo que puede pagar por la propiedad que busca y menos
aún si reúne los requisitos necesarios para obtener una hipoteca. Hablemos
pues, en el comentario de hoy, de los elementos básicos que contempla
una institución financiera al momento de evaluar las posibilidades de
otorgar un préstamo.
La guía del prestamista al tiempo de evaluar un financiamiento, para
un programa regular, es diáfana y poco flexible. Lo que principalmente
enfoca es la capacidad de pagar que tengan los solicitantes. Para ello
las instituciones financieras se basan en promedios relacionados con
la entrada bruta, el futuro pago de la hipoteca y la totalidad de las
obligaciones financieras que los solicitantes tengan. La correlación
establecida entre la entrada bruta del solicitante y el pago mensual
de la hipoteca, corresponde al ventiocho por ciento (28%), del total
devengado. Lo que ha sido estipulado para el pago mensual de obligaciones
del solicitante, incluyendo la nueva hipoteca, en referencia a su entrada
bruta, esta fijado en treinta y seis por ciento (36%) del total.
Veamos el ejemplo hipotético de una pareja solicitante que gana en conjunto
$ 42,000 anuales y solicita un préstamo de $ 100,000 a un interés fijo
de un 8% anual y pagaderos a 30 años:
Basando nuestros cálculos en pagos mensuales, podemos decir que los
solicitantes tendrán una entrada bruta mensual de $ 3,500.00. El pago
del principal e intereses del préstamo será de $ 733.76. Demos al seguro
de la propiedad un estimado de $100.00 y asumamos que el impuesto a
la propiedad corresponde a la suma de $100.00. El pago mensual de la
hipoteca será de $ 933.76. Consideremos además, otras obligaciones de
pago mensual en $300.00. Las obligaciones de pago mensuales de los solicitantes
sumarán en total $ 1,233.76
Dividiendo el pago mensual de la hipoteca entre la entrada bruta mensual
de los solicitantes (933.76 /
3,500) tendremos un resultado de un 26%. Dividamos ahora el total de
las obligaciones financieras mensuales de los solicitantes incluida
la nuevahipoteca, entre la entrada bruta de los mismos (1,233.76 / 3,500)
y obtendremos un resultado de un 35%. En ambos casos los solicitantes
califican para obtener el préstamo. Cuando haga el computo de las obligaciones
mensuales, no considere préstamos que tengan su madurez en diez meses
o menos. Pagos de servicios de agua, seguros de auto, teléfono y energía
eléctrica tampoco deben ser considerados. Al calcular el pago mensual
mínimo en tarjetas de crédito, multiplique el remanente adeudado por
tres por ciento.
Considere el pago de bonos y pagos por tiempo extra de trabajo o trabajos
adicionales al momento de calcular su ingreso bruto, desde luego toda
entrada adicional tendrá que ser propiamente documentada.
¡Jamás se descorazone! Existen decenas de programas que hacen posible
calificar para un préstamo
hipotecario. Consulte con un profesional de las finanzas, ellos saben
como ayudarlo.
Otra pregunta constante es:
¿Cuánto necesito para comprar una casa?
La respuesta varia dependiendo de la finalidad para la que se compre
y el programa financiero escogido.
La información que vamos a referir, es una nota de la columna Bienes
Raices del diario Herald, del Sr. Jose A. Ruano miembro de la Junta
Directiva de la Asociación Nacional Hispana de Profesionales en Bienes
Raices. Para cualquier pregunta pueden realizarlo al correo electrónico:
http://jaruano@bellsouth.net
Tomemos como referencia una casa comprada en $ 125 mil. Digamos que
el comprador va a utilizar la
propiedad como residencia principal y que solicitara un préstamo convencional
con un diez por ciento de entrada: $12,500 y una hipoteca de $ 112,500.oo
En relación directa con el préstamo estan los gastos para originar el
mismo: Normalmente un por ciento
($112,500 x 1% = $1,125.00) del total solicitado.
También están los puntos de descuento que varían según la política de
la institución financiera, pero que
podemos considerar en dos por ciento ($112,500 x 2% = $ 2,250), del
total de la hipoteca. En esta ocasión el total combinado ascenderá a
$ 3,375
Vinculados directamente al préstamo están los pagos por los reportes
de crédito de los solicitantes: $
55.00 por cada persona que aparezca en la solicitud. Otros cargos son:
· Aplicación para el préstamo: $195.00
· Preparación de documentos: $ 175.00
· Servicios de la investigación del titulo de propiedad: $ 75.00
· Servicios de inspección de la información y aprobación del préstamo:
$175.00
· Algún otro gasto relacionado con el servicio de mensajería.
Los seguros que protegerán la propiedad contra eventualidades e inundaciones,
por el primer año,
deberán ser satisfechos por adelantado.
En el cierre se cobrarán, además depósitos de reserva. Los cuales serán
utilizados para acumular dineros con el objetivo de realizar pagos de
seguros e impuestos relacionados directamente con la propiedad, en el
momento oportuno. Normalmente de dos a tres meses de pago calculados,
de seguros contra eventualidades e inundaciones, y tres meses de pagos
calculados de impuestos sobre la propiedad, le serán recaudados al momento
de cierre.
Vinculados también al titulo de la propiedad están: El seguro del titulo:
"aproximadamente" un 0.0075% del
total de la hipoteca ($112,500.00 x 0.0075 = $ 843.75) y algún que otro
cargo de mensajería y documentación necesaria para el cierre.
Los gastos para sentar en el registro civil la documentación, estarán
directamente relacionados con
la política aplicada por cada estado, condado o ciudad al respecto.
Otros gastos también vinculados a seria los sellos fiscales, para asentar
la hipoteca y el impuesto a lo intangible. Otros gastos aproximados
son:
· El estudio topográfico del sitio $ 250.00
· La valorización de la propiedad: $ 275.00
· Las inspecciones del techo y termitas: $60.00 cada una
Si prefiere una inspección general de la vivienda se pueden obtener
entre $ 290 y $ 590, según las
condiciones y comodidades con que cuente la propiedad.
Como regla general, bastante confiable: pero no exacta, podemos decir
que el total "aproximado" de gastos, para cerrar la compra de una casa,
en la cual intervenga el financiamiento de terceros, ascenderá de un
siete y medio por ciento (7.5%) a un ocho por ciento (8%), del total
del préstamo solicitado, mas el dinero que se haya convenido en calidad
de entrada o enganche.
OFICINA DE PRESUPUESTO Y FINANZAS
Alfredo Carnero
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